Le 18 mars 2025, la Cour Suprême thaïlandaise a jugé nulles les clauses de renouvellement pré-négociées. Les annonces, elles, affichent toujours « 90 ans ». Voici ce que vous achetez réellement — et comment le sécuriser.
Gratuit · sans appel téléphonique imposé · réponse par Simon lui-même
Les trente premières années, enregistrées au Land Office, sont solides : elles s'imposent au bailleur et à tout futur acquéreur du terrain. Au-delà, il n'y a rien — même si le renouvellement a été signé et payé d'avance.
Ce n'est pas une subtilité administrative qu'un bon montage contourne. C'est un interdit du Code Foncier, assorti de sanctions pénales.
La bonne question n'est donc jamais « comment devenir propriétaire du terrain ». Elle est : quel droit puis-je obtenir, pour combien de temps, et que se passe-t-il à la fin ?
Si l'on vous propose une société thaïlandaise pour « posséder le terrain comme un Thaï », posez trois questions : qui sont les actionnaires, qu'ont-ils réellement apporté, quelle activité la société exerce-t-elle ?
Si les réponses sont floues, ce n'est pas une solution. C'est une exposition.
Ici, un budget européen moyen achète un cadre de vie que la France ne propose plus. Encore faut-il acheter les yeux ouverts.
Koh Samui — Golfe de Thaïlande
La question qui départage n'est pas « laquelle est la plus sûre », mais : qu'est-ce que vous voulez qu'il arrive à ce bien dans vingt-cinq ans ?
La seule structure qui met votre nom sur le titre, sans terme. Plafonnée par un quota : les étrangers ne peuvent détenir plus de 49 % de la surface vendable d'un immeuble.
Le standard pour une villa. Enregistré au Land Office, il est opposable pendant toute sa durée. Non enregistré, il ne vaut que trois ans — quel que soit ce qui est écrit dessus.
Le droit méconnu qui change tout : la loi sépare la propriété du sol et celle de la construction. Vous ne pouvez pas posséder le terrain, mais vous pouvez posséder la maison.
Trois questions. Elles suffisent à écarter les options qui ne vous conviennent pas — et à repérer les projets où deux objectifs sont en tension.
Quand vous en serez là, voici les six clauses que je fais systématiquement ajouter — et que la plupart des contrats types ne contiennent pas. Elles sont détaillées au chapitre 7 du guide.
L'île fait 25 kilomètres de large et chaque côte a son caractère. Le même budget n'achète pas la même chose selon l'endroit.
Fourchettes indicatives pour une villa avec piscine, données à titre d'ordre de grandeur et à confirmer bien par bien. Le prix dépend surtout de la vue, de l'accès et de l'état du titre.
Les ordres de grandeur du marché de Koh Samui, et ce qu'il faut arbitrer à chaque palier.
Condo en freehold, ou villa deux à trois chambres avec piscine à l'intérieur des terres — Maenam, Lamai, Bang Por.
Ce qu'il faut accepter : pas de vue mer frontale, pas la plage à pied. À ce budget, il faut choisir.
Villa trois chambres, vue mer partielle, quartiers établis. Le segment où le rapport surface-emplacement est le plus équilibré.
Le point de vigilance : c'est le palier où l'on voit le plus de montages juridiques approximatifs.
Vue mer franche, Bophut Hills, Chaweng Noi, Choeng Mon. Prestations et finitions d'un autre niveau.
Ce qui compte le plus ici : la due diligence. Le montant en jeu justifie un avocat indépendant, systématiquement.
Conversions indicatives, sur une base d'environ 38 THB pour 1 EUR. Le taux évolue.
Six biens réels du portefeuille, du condo en freehold à la villa vue mer. La structure juridique est indiquée sur chacun, parce que c'est elle qui détermine ce que vous achetez vraiment.
Les prix ne sont pas affichés ici parce qu'ils bougent, et parce qu'une partie du portefeuille n'est pas publiée en ligne. Écrivez-moi votre budget et je vous envoie la sélection réelle, avec le détail de la structure et le budget annuel de détention.
Biens et photographies : Siam Immobilier, agence partenaire à Koh Samui avec laquelle je travaille sur une partie du portefeuille de l'île.
Je vis et travaille à Koh Samui. J'accompagne des acheteurs francophones sur des budgets de 5 à 25 millions de bahts, du premier échange jusqu'au Land Office.
Ce que je fais concrètement : je vérifie le titre au Land Office avec un avocat indépendant, je fais écrire les clauses qui manquent, je chiffre le coût annuel réel de détention, et je vous dis quand un dossier ne vaut pas la peine.
Ce que je ne fais pas : promettre un rendement, parler de « 99 ans », ou vous presser sur un calendrier.
Trois questions. Elles me permettent de vous envoyer quelque chose d'utile plutôt qu'une plaquette générique.
Le guide de 14 pages part immédiatement. Je réponds moi-même, en général sous 24 h. Pas de séquence automatique, pas d'appel imposé.
Envoyer sur WhatsAppSélectionnez au moins votre budget pour que je puisse vous répondre utilement.
Un projet de réforme circule depuis 2024. Il a avancé, reculé, changé de gouvernement, et se heurte à la même opposition politique que toute réforme foncière en Thaïlande.
À ce jour il n'est pas promulgué. Le plafond légal reste trente ans. Un vendeur qui vous demande de payer aujourd'hui en anticipant une loi future vous demande de spéculer, pas d'acheter.
D'abord, pas de panique : votre bail initial n'est pas annulé. Ses trente premières années restent valables si l'enregistrement a bien été effectué au Land Office.
Ce qui est vidé de son effet, ce sont les clauses de renouvellement. Si vous avez payé des périodes futures d'avance, faites relire le contrat par un avocat indépendant — il y a parfois des recours sur les sommes versées.
Techniquement oui, par procuration. Je ne le recommande pas et je ne le fais pas.
Les photos ne montrent ni le bruit, ni l'accès réel, ni le voisinage, ni ce que devient le quartier en saison des pluies. Une visite, même courte, économise beaucoup plus qu'elle ne coûte.
Plus qu'on ne l'imagine. Piscine, jardin, climatisation, corrosion saline sur tout ce qui est métallique, gardiennage, taxe foncière, charges de lotissement.
Je chiffre systématiquement un budget annuel réaliste avant l'achat. C'est ce qui transforme une bonne affaire en bonne décision.
Une grande partie du stock est partagée entre agences : sur beaucoup de biens, vous verrez les mêmes villas partout.
Ce qui change, c'est ce qu'on vous dit avant que vous signiez. Je travaille avec un avocat indépendant du vendeur, je fais ajouter les clauses manquantes, et je vous déconseille des biens quand il y a lieu.
Oui, et sans contrepartie. Vous le recevez sur WhatsApp — ou directement ici. Si vous ne me recontactez pas ensuite, c'est très bien.
Je préfère largement un acheteur informé qui prend son temps qu'un acheteur pressé qui découvre la structure juridique après l'acompte.